www.lokalmagasinet.no NYHETER | Her moser rådmannen klagene fra 45 naboer Ma. 24. juli 2017
Meny

Her moser rådmannen klagene fra 45 naboer

(09.03.17) Skoglundkollen er en av de mest spesielle boligfeltsaker som har vært behandlet i Vestby kommune gjennom årene, og det er mange. LM har gitt mye fokus til saksbehandlingen i plan- og miljøutvalget og de 45 naboklagene. Det uvanlig lange klagebrevet var det ikke mulig å laste ned og lese, og LM har derfor fått det tilsendt fra administrasjonen. Klagebrevet kan nå lastes ned til PC av alle fra lenke på forsiden av Herison.no. Til utvalgsmøtet hadde rådmannen, som tidligere meldt, en imøtegåelse som i lengde speiler klagebrevet. Rådmannens innledning, og selve vurderingen hans, gjengis nedenfor i sin helhet, punkt for punkt. For å lette lesbarheten har redaksjonen lagt inn avsnittinnrykk på noen av de lange passasjene.

► "Klagen er lang og omfattende – totalt på 27 sider. Det nevnes ikke i klagen et ønske om en spesifikk endring av vedtaket. Slik rådmannen oppfatter klagen, ønskes hele vedtaket av reguleringsplanen opphevet. Klagerne anfører en omfattende kritikk mot kommunens saksbehandling i forbindelse med både denne reguleringsplanen og gjeldende kommuneplan, vedtatt 20.04.2015. Kritikken rettes både mot politikere, rådmannen og administrasjonen.

Slik rådmannen oppfatter det, fremføres det ikke nye momenter i klagen, som ikke allerede har vært redegjort for og vurdert i forbindelse med behandling av detaljreguleringsplanen. Rådmannen mener derfor ikke at det er hensiktsmessig med en fullstendig oppsummering av klagen. Rådmannen oppfatter følgende kritikkpunkter som klagens hovedinnhold:

1. Manglende høring og medvirkning i forbindelse med behandling av gjeldende kommuneplan.

Klagerne mener at de ikke har blitt hørt i forbindelse med forrige rullering av kommuneplanen, og at det derfor ikke har vært mulig for naboene å kommentere på at Skoglundkollen ble avsatt som framtidig boligområde.

2. Detaljreguleringsplanen er i strid med kommuneplanen.

Klagerne mener at det fremgår av kommuneplanens arealdel at det maksimalt kan bygges 40 boliger i Skoglundkollen.  

3. Mangel på konsekvensutredning og tilhørende planprogram.

Klagerne henviser til at området på Skoglundkollen ikke ble konsekvensutredet i forbindelse med rullering av kommuneplanen, og at det heller ikke i forbindelse med detaljreguleringsplanen er utarbeidet konsekvensutredning med tilhørende planprogram.

4. Hensyn til barn- og unge er ikke tilstrekkelig vurdert og ivaretatt i planen.


Klagerne mener at Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge ikke er fulgt opp i hverken vedtak av kommuneplan eller detaljreguleringsplan.

5. Mangelfull varsling, informasjon og medvirkning i forbindelse med planprosessen.

Klagerne mener at prosessen knyttet til detaljreguleringen har vært lukket og udemokratisk, da det gjennom hele prosessen har vært mangelfull varsling og informasjon til berørte naboer.

6. Kommunen har tilpasset saksbehandlingen i henhold til tiltakshavers ønsker/mangel på objektivitet i saksbehandlingen.

Klagerne mener at det er lite betryggende at en privat tiltakshaver med en begrenset eierandel på Skoglundkollen og et klart profittmotiv, får anledning til å legge premissene for utviklingen av hele området. Klagerne mener at kommunen ikke har stilt tilstrekkelig med krav til tiltakshaver og at saksbehandlingen har vært lite objektiv, da denne fremstår som tilpasset utbyggers hensyn og ønsker.

7. Kommunen burde ha utarbeidet en områdereguleringsplan for Skoglundkollen.

Skoglundkollen er et stort område hvor mange kryssende hensyn gjør seg gjeldende, og klagerne mener derfor at det ville ha vært mer hensiktsmessig at det ble utarbeidet en kommunal områderegulering.

8. Trafikkanalysen er mangelfull.

Utarbeidete trafikkanalyse baserer seg på erfaringsdata, reisevaneundersøkelser og trafikkberegninger. Klagerne mener ikke at dette gir et riktig bilde av trafikken i området, og at trafikkanalysen burde ha vært basert på konkrete trafikktellinger i Deør vei. Klagerne mener videre at trafikkanalysen bare fokuserer på Sonsveien og det gjøres oppmerksom på at det angis feil fartsgrense på Deør vei.

Det ble i forbindelse med offentlig ettersyn av planen gjort oppmerksom på at FAU ved Son skole og Grevlingen skole har gjennomført trafikktellinger ved tidspunkt for skolestart og skoleslutt. Rådmannen har valgt å ikke følge dette opp. Klagerne gjør videre oppmerksom på at det på den nedlagte Solhøy skole skal bygges 120 omsorgsboliger med adkomst fra Deør vei. Denne utbyggingen er ikke tatt med i trafikkanalysen. Klagerne mener at ovenstående bør medføre at analysen underkjennes i sin helhet.

9. Utbyggingsvolum, høyder og estetikk er ikke tilpasset eksisterende boligområder.


Klagerne mener at nye tiltak på Skoglundkollen ikke er tilpasset eksisterende bebyggelse. Klagerne mener at det bare bør tillates oppført frittliggende småhusbebyggelse, og at det ikke skal tillates bebyggelse med flatt tak. Klagerne mener at selve høyden i terrenget på Skoglundkollen bør danne et naturlig skille mellom de ulike bebyggelsestypologiene. Klagerne mener at det er feilaktig når rådmannen i behandlingen av detaljreguleringsplanen hevder at det allerede finnes bygninger med flate tak i området. Klagerne mener derfor at kommunens vurdering av boligtyper og estetikk bør utredes på nytt.

10. Tiltakshaver har foretatt ulovlig hogst på egen eiendom.

Klagerne gjør oppmerksom på at eiendommen Gnr 137 Bnr 12 ble avskoget i september 2015. Klagerne gjør oppmerksom på at det ikke er opplyst om kommunen har gitt tillatelse til dette, og klagerne ber Fylkesmannen i Oslo og Akershus om å vurdere lovligheten av dette.

11. Det settes spørsmålstegn ved habiliteten ved saksbehandling og politisk behandling.

Klagerne mener at habiliteten til alle som har vært involvert i behandling av saken bør undersøkes nærmere. Dette da klagerne mener at vedtaket favoriserer tiltakshavers interesser fremfor områdets øvrige kommunale innbyggere og rettighetshavere. Klagerne viser til at det med inhabilitet menes «omstendigheter som personlige forhold, slektskap/vennskap og/eller økonomiske interesser knyttet til ansatte/eiere av Brødrene Thomassens selskaper eller disses virksomhet, som kan ha medført at vedkommende kan ha vært partisk i saken». Klagerne fremsetter ikke noen konkrete anklager, men viser til at kommunen i forbindelse med behandling av detaljreguleringen avslo å foreta en slik vurdering, noe som klagerne mener er underlig, da det ifølge klagerne er helt normalt å foreta slike vurderinger."

Rådmannens vurdering

Samtlige kritikkpunkter er nøye beskrevet i saksfremlegget som fulgte detaljreguleringsplanen til sluttbehandling i kommunestyret den 07.11.2016. Rådmannen ønsker i dette avsnittet å gi en kort vurdering av klagens kritikkpunkter, med henvisning til ytterligere vurderinger i saksfremlegget. Saksfremlegget i sin helhet er vedlagt saken (vedlegg 2). En del av klagens punkter er senest kommentert av Fylkesmannen i Oslo og Akershus i svarbrev til Ellen Harlem, som er en av de 45 klagere og eier av eiendommene Gnr 137 Bnr 40 og Gnr 137 Bnr 26. Brev og svarbrev er vedlagt denne saken (vedlegg 3).

1. Manglende høring og medvirkning i forbindelse med behandling av gjeldende kommuneplan

Kommuneplanen har vært gjenstand for høring i henhold til plan- og bygningsloven. Vedtaket med omgjøring av eiendommen Gnr 137 Bnr 12 var ute på høring og eiendommen var spesifikt nevnt med gårds- og bruksnummer. Av vedtaket fremgår det at: «Hytteområde Liabråten 137/12 legges inn som boligområde». Flertallet i kommunestyret vedtok etter høringen at området skulle avsettes til boligområde. Forhold omkring vedtak av kommuneplanen er beskrevet nærmere i saksfremlegget side 36, 42, 43 og 50.

Det gjøres for øvrig oppmerksom på at området har vært lagt inn som boligområde i en rekke tidligere kommuneplaner (1988-1999, 1999-2014 og 2003-2015).

2. Detaljreguleringsplanen er i strid med kommuneplanen


Det er ikke riktig at detaljreguleringsplanen er i strid med den juridisk bindende delen av kommuneplanen for 2014-2026. Området er i kommuneplanen avsatt til framtidig boligområde. Det er ikke bestemmelser i kommuneplanen omhandlende antall eller type boligbebyggelse i fremtidige boligområder. Spørsmålet er for øvrig inngående forklart i saksfremlegget side 23, 31, 42, 45, 48 og 50. Spørsmålet i løpet av prosessen er også besvart i e-postkorrespondanse med flere av de 45 naboer som har underskrevet klagen. 

3. Mangel på konsekvensutredning og tilhørende planprogram


Som det fremgår av saksfremlegget er det en administrativ feil at planen ikke har vært konsekvensutredet. Av saksfremleggets avsnitt om «Konsekvensutredning» (side 50-51) fremgår følgende:

«Kommunen vurderte i forbindelse med oppstart av detaljreguleringsplanen for Skoglundkollen at det ikke var behov for konsekvensutredning. Vanligvis er nye boligområder konsekvensutredet i forbindelse med at de foreslås avsatt i kommuneplanens arealdel. Kommunen var av den overbevisning at dette også var utarbeidet for området på Skoglundkollen. Dette var imidlertid ikke gjort på overordnet nivå, og planen faller derfor inn under forskrift om konsekvensutredning § 2-d. Det er dermed ved en feil ikke utarbeidet konsekvensutredning som en del av dette planforslaget.

Det er i forbindelse med planen blitt utarbeidet en grundig ROS-analyse samt en rekke eksterne fagrapporter. Således har følgende forhold blitt konsekvensutredet særskilt i forbindelse med planarbeidet:

1.      Biologisk mangfold

2.      Trafikk

3.      Områdestabilitet

Rådmannen mener at alle nødvendige forhold som ville ha inngått i en konsekvensutredning likevel er vurdert og belyst fyllestgjørende som en del av planprosessen, og at en eventuell konsekvensutredning ikke ville ha opplyst saken bedre/annerledes. Det er heller ikke under høringen kommet merknader om forhold som ikke er utredet eller merknader om at utredningene ikke har vært gode eller omfattende nok. Rådmannen kan derfor ikke se hvordan krav om konsekvensutredning ville ha endret på planens innhold. Planbeskrivelse, plankart og bestemmelser er revidert i henhold til vurderingene og funnene som er gjort i rapportene, og særskilte rapporter er utarbeidet i henhold til innspill og merknader fra berørte naboer og offentlige myndigheter.

Dersom planen hadde blitt konsekvensutredet ville det har vært krav om utarbeidelse av planprogram. Planprogrammet ville ha vært sendt på høring med mulighet til uttalelse fra berørte naboer og offentlige myndigheter. Det er imidlertid også her rådmannens oppfatning at utarbeidelsen av et planprogram ikke ville ha tilført planarbeidet nye momenter som ikke allerede er utredet.

Selv om at det ikke er utarbeidet planprogram og konsekvensutredning som en del av planforslaget vil dette ikke automatisk føre til ugyldighet av et eventuelt planvedtak. Det er i denne sammenheng viktig å bemerke at beslutningen om å ikke utarbeide konsekvensutredning ikke er et enkeltvedtak, og det er derfor et eventuelt vedtak av detaljreguleringsplanen som eventuelt vil være gjenstand for en vurdering om ugyldighet.

Det er forvaltningslovens § 41 som regulerer hvorvidt et vedtak av denne planen vil være ugyldig. Det følger av § 41 at dersom det foreligger saksbehandlingsfeil, «er vedtaket likevel gyldig når det er grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold». Etter rådmannens vurdering er hensynene som ville vært ivaretatt ved konsekvensutredning redegjort for i planforslaget. De mest relevante vurderingstemaene for dette planforslaget er beskrevet, vurdert og opplyst på en god måte.

Det er i planarbeidet innhentet objektive vurderinger fra relevante fagkyndige tredjeparter, herunder bl.a. til vurdering av trafikk og biologisk mangfold, og vurderingene er hensyntatt i planen, bl.a. ved at det er lagt inn hensynssoner for salamandere og bevaring av kulturhistorisk steingjerde.

Rådmannen mener på denne bakgrunn at feilene ikke er av et slikt omfang, at disse har virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. forvaltningslovens § 41, som det ellers fremmes i merknader fra Asbjørn Bøe og Jan Samuelsen.»

4. Hensyn til barn- og unge er ikke tilstrekkelig vurdert og ivaretatt i planen


Planens konsekvenser for barn og unge er beskrevet både i kommunens saksfremlegg og i planbeskrivelsen. Det sikres i planen at det opparbeides en kvartalslekeplass, en naturlekeplass samt en sandlekeplass. Det er regulert inn fortau langs de største nye veiene, og det er regulert gang- og sykkelforbindelse til Sonsveien stasjon. I tillegg er det regulert turveier innenfor planområdet.   
    Trafikksikkerhet for skolebarn er vurdert i trafikkanalysen og det er gjennomført barnetråkkregistreringer med Deør barnehage. Rådmannen kan på denne bakgrunn ikke se at hensynet til barn og unge ikke skulle være hensyntatt. Vurdering av planens konsekvenser for barn og unge er beskrevet i saksfremlegget side 4, 13, 17, 25, 49 og 55."

5. Mangelfull varsling, informasjon og medvirkning i forbindelse med planprosessen

Varsling av oppstart, offentlig ettersyn, ny begrenset høring og vedtak har vært gjort i henhold til kommunens rutiner og kravene i plan- og bygningsloven. Spørsmål til varsling er også forklart i saksfremlegget side 11, 23, 30, 34, 36, 37 og 44.

Opplegg for medvirkning har fremgått av referat fra oppstartsmøte. I tillegg til medvirkning som følger av plan- og bygningsloven fremgår det at forslagsstiller ville avholde et første informasjonsmøte med Skoglundkollen velforening den 23.07.2016. Det ble for øvrig den 28.04.2016 avholdt informasjonsmøte med hytteeiere i Skoglundkollen. Saksbehandler har også etter avtale hatt møter med flere berørte beboere og naboer. Beboere på Vollehagen ble også tilbudt et møte med kommunens saksbehandler, men beboerne valgte i e-post datert 18.04.2016 å avlyse dette. Forholdet omkring medvirkning er for øvrig kommentert i saksfremlegget side 37, 43 og 49.

6. Kommunen har tilpasset saksbehandlingen i henhold til tiltakshavers ønsker/ mangel på objektivitet i saksbehandlingen

Kommunen har stilt krav om at det fremmes en detaljreguleringsplan for hele Skoglundkollen – og ikke bare tiltakshavers egen eiendom Gnr 137 Bnr 12. Dette er gjort for å få til en helhetlig plan for området. Kommunen har i forbindelse med reguleringen stilt en rekke krav til utbyggingen på Skoglundkollen, herunder bl.a. opparbeidelse av fortau langs to nye veier på Skoglundkollen, opparbeidelse av kvartalslekeplass, naturlekeplass og sandlekeplass, regulering av salamanderkorridorer, bevaring av steingjerder, vern av allé og opparbeidelse av gang- og sykkelvei ved Gamle Kirkeveien.
    Rådmannen mener ut fra regionale føringer, at Skoglundkollen er et område som egner seg for noe fortetting. Området ligger sentralt plassert med nærhet til skole, barnehage, butikk, kollektivtrafikk og bare cirka 1,4 kilometer fra Sonsveien stasjon. Rådmannen kan ikke se hvordan ovenstående krav er særlig tilpasset utbygger, eller hvordan dette fremstår som mangel på objektivitet i planprosessen. Planforslaget er således i tråd med kravene som ble diskutert på oppstartsmøte den 28.08.2015. Spørsmålet er for øvrig redegjort for i saksfremlegget side 30, 38, 43 og 44.

7. Kommunen burde ha utarbeidet en områdereguleringsplan for Skoglundkollen

Det følger av plan- og bygningsloven at private har rett til å fremme planforslag. Historisk sett har opp mot 70 % av alle reguleringsplaner i Norge vært basert på private planforslag. Det er derfor helt vanlig at en utbygger tar initiativ til å regulere et område som i kommuneplanen er avsatt til boligformål. Det har ikke vært en prioritert oppgave for kommunen selv å regulere dette området. Det er helt vanlig med detaljreguleringsplaner i denne størrelsesorden. Dersom kommunen skulle stå for reguleringen vil trolig resultatet ha blitt det samme. Spørsmålet er også vurdert i saksfremlegget side 43, 44 og 48.

8. Trafikkanalysen er mangelfull

Rådmannen har ingen grunn til å stille spørsmålstegn ved kvaliteten av utarbeidete trafikkanalyse. Det er riktig at analysen er utarbeidet på bakgrunn av erfaringsdata og ikke konkrete trafikktellinger. Erfaringsdataene er imidlertid av god kvalitet, og er vurdert å vise et tilstrekkelig bilde av nåværende og fremtidig trafikksituasjon. Rådmannen mener at trafikkanalysen er grundig, og at konklusjonene i analysen er såpass tydelig, at det ikke har vært aktuelt med ytterligere utredninger.

Det er riktig at det i løpet av 2017 skal utarbeides en ny detaljreguleringsplan for Solhøy skole. I forbindelse med dette planarbeidet vil det være nødvendig å vurdere trafikken omkring Deør vei på nytt. Det vil altså være reguleringsplanen for Solhøy skole som skal ta høyde for trafikken fra Skoglundkollen og ikke omvendt.

Rådmannen valgte for øvrig på bakgrunn av funnene i trafikkanalysen å fastholde Syrinveien stengt for biltrafikk, i tråd med ønskene fra en rekke beboere på Vollehagen.

Forhold omkring trafikkanalysen er beskrevet i saksfremlegget side 26, 45, 49, 53 og 54. Trafikkanalysen er vedlagt dette saksfremlegget (vedlegg 4).

9. Utbyggingsvolum, høyder og estetikk er ikke tilpasset eksisterende boligområder


Helt siden oppstartsmøtet har rådmannen vært tydelig på at Skoglundkollens sentrale beliggenhet gjør området godt egnet for noe tettere bebyggelse og flere boligtyper enn et rent eneboligområde. Nesten 70 % av alle boliger i kommunen er i dag eneboliger, og det fremgår av kommuneplanen at behovet for leiligheter antas å stige i takt med at det blir flere eldre og at det blir en mer sentralisert boligbygging.
    Det er i planen vedtatt at det i området kan oppføres noen tomannsboliger, kjedehus eller rekkehus med tilhørende anlegg, mens eksisterende hytteområde ønskes transformert til eneboligområde. Rådmannen mener at dette vil gi en fin blanding av flere typer boliger, som vil harmonere fint med eksisterende område.
    Skoglundkollen er i dag omkranset av både leilighetsbebyggelse med flatt tak (Husjordet/Sletta nord), rekkehus/kjedebebyggelse (Orelia) og eneboligbebyggelse (Vollehagen og Deør vei/Bekkefaret). Se også avsnittet i saksfremlegget omhandlende «Planen sett i forhold til Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus», side 51 og 52.

I løpet av planprosessen er utbyggingsvolum og høyder for øvrig redusert, bl.a. på bakgrunn av merknader fra beboere på Vollehagen.

Forhold omkring utbyggingsvolum, høyder og estetikk er kommentert nærmere i saksfremlegget side 31, 33, 52 og 53.

10. Tiltakshaver har foretatt ulovlig hogst på egen eiendom

Hogst på eiendommen Gnr 137 Bnr 12 er gjennomført på lovlig vis, da ingen av trærne i området har vært vernet. Eier av en tomt kan i utgangspunktet fritt hugge trær på egen eiendom i medhold av eiendomsretten. Spørsmålet om hogst står også omtalt i saksfremlegget side 9 og 22. Spørsmålet er også senest kommentert av Fylkesmannen i Oslo og Akershus i svarbrev datert 24.11.2016, vedlegg 3.

11. Det settes spørsmålstegn ved habiliteten ved saksbehandling og politisk behandling


Klagerne har i forbindelse med sluttbehandling av planen problematisert dette forholdet. Klagerne viser heller ikke denne gang til konkrete forhold hvor involverte parter skulle ha vært inhabile. Så lenge det ikke foreligger konkrete antagelser om habiliteten til berørte parter kan rådmannen ikke se at dette bør problematiseres. Rådmannen mener for øvrig at klagerne går veldig langt i sine anklager, uten å ha noe særlig innhold å vise til. Spørsmålet om habilitet er vurdert i saksfremlegget side 31.

Alternativer:

Skal klagen tas til følge, vil det bety at reguleringsplanen må oppheves. Kommunen vil da være erstatningsansvarlig for tiltakshavers planarbeid. Rådmannen mener ikke at det fremføres noen nye momenter i saken i forbindelse med denne klagebehandlingen, og det anbefales derfor at klagen ikke tas til følge.

KONKLUSJON:

Rådmannen kan ikke se at det i klagen ytres et ønske om en spesifikk endring av vedtaket. Slik rådmannen oppfatter klagen ønskes hele vedtaket av reguleringsplanen opphevet.

Klagerne fremfører 27 sider med beskyldninger rettet mot både politikere, rådmannen og planavdelingen.


Det er rådmannens vurdering at klagen på nytt fremfører de samme beskyldningene som også ble tatt opp i de særdeles omfattende merknader i forbindelse med offentlig ettersyn, og brev sendt til administrasjonen etter høringsfristens utløp fra både Asbjørn Bøe og Jan Samuelsen. Sistnevnte har uttalt seg som både nabo og klagernes advokat. Samtlige kritikkpunkter er derfor allerede nøye beskrevet i saksfremlegget som fulgte detaljreguleringsplanen til sluttbehandling i kommunestyret den 07.11.2016.

Rådmannen har i forbindelse med sluttbehandlingen av detaljreguleringsplanen vært tydelig på at det er gjort en saksbehandlingsfeil, da planen ikke er konsekvensutredet.
   
Det egentlige spørsmål som det må tas stilling til her, er derfor om dette har virket bestemmende for det endelige planvedtaket. Dette forholdet er nøye beskrevet i saksfremlegget i forbindelse med sluttbehandlingen, og politikerne har dermed tydelig vært gjort oppmerksom på dette.
    Det er fortsatt rådmannens oppfattelse at alle relevante forhold i forbindelse med behandlingen av denne planen har vært konsekvensutredet på en fyllestgjørende måte.   
    Det er i planarbeidet innhentet objektive vurderinger fra relevante fagkyndige tredjeparter, herunder bl.a. til vurdering av trafikk, biologisk mangfold og grunnundersøkelser/områdestabilitet. Vurderingene er hensyntatt i planarbeidet, bl.a. ved at det er lagt inn hensynssoner for salamandere, regulering av fortau og gang- og sykkelvei, sikring av turveier, bevaring av kulturhistorisk steingjerde og stengning av Syrinveien for biltrafikk.
    Hovedpunktet i behandling av denne klagen må derfor være en vurdering av dette spørsmålet. Klagerne har ikke fremført kritikk mot at det er forhold som mangler å bli utredet. Klagerne mener at det er noen mangler i trafikkanalysen, men rådmannen mener at konklusjonene i denne analysen er så tydelige, at en eventuell justering av disse detaljene i trafikkanalysen ikke vil endre på beslutningsgrunnlaget.

Rådmannen mener på denne bakgrunn at det i klagen ikke fremføres nye forh
old som tilsier at vedtaket bør omgjøres."

Lokalmagasinet.no (LM) er et uavhengig allment nettmagasin
Ansvarlig redaktør og utgiver: Svein-Harald Strand
Strand Prinfo, Postboks 160, 1556 Son, tlf 64 95 73 48
post@lokalmagasinet.no | www.lokalmagasinet.no
web: info helgeland