|
|
|
Dagny Halds skulptur som ønsker alle sjøfarende velkommen til den gamle hollenderstaden Son.
LM-foto: Sturla Strand ©.
|
|
|
Har de oppdaget BOPLIKTEN ?
 LM-foto fra Son Havn Nord: Svein-H. Strand
Tegning: Halvorsen og Reine AS
Publisert 27.03.08 (LM – Reporter Svein-H. Strand) I starten gikk det unna, med spekulanter som Halvard Flatland og Bjørn Rune Gjelsten som "harer". Leilighetene på Son Havn Nord gikk nesten som varmt hvetebrød ved lunsjtider. I fjor høst ble endelig også de ti toppleilighetene ferdig og lagt ut for salg.
♦ Per i dag er sju av de ti leilighetene ikke solgt. Har også spekulantene oppdaget at leilighetene er underlagt boplikten som gjelder for deler av Son?
♦ Eller er det en økende rente og dystre tegn for verdens og Norges nære konjunkturhorisont som slår inn? Her, som andre steder der leiligheter lenge har gått friskt unna?
SOLGT: DE TRE MINSTE
For å understreke tregheten som er kommet i markedet for dette segmentet:
 Det er de tre minste toppleilighetene med lavest pris som er solgt på Son Havn Nord, Son Brygge som eiendomskomplekset kalles.
Den aller minste, på bare 51,5 kvadratmeter, kostet 2,25 millioner kroner.
♦ Den dyreste av de usolgte er på 101,2 kvadratmeter og koster tett oppunder fire millioner kroner.
♦ Uforståelig for folk flest: Opprinnelig grunneier Vestby kommune står fortsatt som selger og grei onkel.
Kjøperne sparer dermed noen tusenlapper på dokumentavgiften når hjemmelsovergangen tinglyses i Grunnboka.
♦ Ligger det noen fordeler for kommunen som ikke er kommet for dagen? Det vil vise seg etter hvert.
♦ Lovlig alt sammen. I hvert fall ikke ulovlig. Men det spørres altså:
Er det kommunens oppgave å redusere regningen for private leilighetskjøp? Både for Kari og Per og for spekulantene?
 En dag da alt var nytt
Å samle informasjon om det synlige og usynlige regimet som omgir både leiligheter og forretningsblokka på Son Havn Nord er ikke lett; det er snarere tungt og tidkrevende. Men noe kommer fram til redaksjonen.
Her er en fortelling om det som skjedde da leilighetene ble solgt for første gang:
Coops representant, politikere og eiendomsmeklere står fram. De har et fellles budskap: Alle leilighetene skal i hovedsak selges til beboere i Son/Vestby.
Og én dag skal kjøkkenløsninger vises. Bare tre-fire personer kommer.
– Ikke rart, påpeker en sentral kilde. – De fleste leilighetene er jo kjøpt opp av investorer!
Les: Spekulanter. Kjente navn som Halvard Flatland og Rune Gjelsten blir nevnt.
Coops representant blir senere konfrontert med dette. Han sier da at det ved slike prosjekter er helt vanlig at investorer sikrer seg en del leiligheter.
Det er også nødvendig å få solgt endel leiligheter for å komme igang med byggeprosessen. Disse "investorene" blir heller ikke registrert i Grunnboka og kjøpet derfor ikke tinglyst.
 STOR FORTJENESTE
I HETT MARKED (Ill.foto t.v.: Stock.exchng)
Ved videresalg når leilighetene er ferdige går differansen til "investoren", og i et hett marked kan fortjenesten være på flere hundre tusen per enhet.
Om disse gevinstene går til beskatning, vites ikke, men ryktene går. Det hevdes at uten disse investorene, ville blokkene kanskje ikke blitt bygget.
DRIVER OPP PRISENE
Det som er sikkert er at prisene på leilighetene drives opp, kanskje så mye som 10-20 prosent fra byggestart til innflytting, hevder en kilde.
– Dette er lett å kontrollere ved å se på utropspris ved første gangs "salg" og prisen dagens eiere måtte betale.
♦ Det ville også være interessant å få listen over første gangs kjøpere (investorene), mener vår kilde.
Beskatning av gevinst ved slike investeringer har for øvrig vært utilstrekkelig dekket av regelverket, og det kan nå se ut som om mange førstekjøpsspekulanter kan vente seg store baksmeller fra skattemyndighetene.
Dokumentavgift – bakgrunn og prinsipper
 På Regjeringen.no, har vi funnet et sentral informasjonsstykke om dokumentavgift for den som kjøper selveierbolig. Lett redigert:
♦ Ved kjøp av selveierboliger må kjøperen betale en viss prosent av kjøpesummen i dokumentavgift. Avgiften gjelder tinglysing av hjemmelsovergang til fast eiendom – først og fremst selveide eneboliger, tomannsboliger, men også eierseksjoner og sameieandeler i fast eiendom.
♦ Siden 1. januar 2001 har avgiften vært på 2,5 prosent av avgiftsgrunnlaget, med visse unntak. Enkelte overføringer er fritatt for avgift, bl.a. arv i samsvar med arvelovens regler.
♦ Ved salg av nye boliger betales det bare avgift av tomteverdien. Tomteverdien utgjør normalt 15-20 prosent av nyboligprisen. Andel eller aksje i borettslag eller boligaksjeselskap regnes ikke som fast eiendom. Overføring av borettslagsboliger og aksjeleiligheter omfattes derfor ikke av avgiftsplikten.
Avgiften har ikke annet formål enn å gi staten inntekter, men kan kanskje ses i lys av at boliger i så stor grad er fritatt for gevinstbeskatning. Beskatning av realisert gevinst ved salg ville hatt noen av de samme virkningene som dokumentavgiften.
♦ Avgiften blir i utgangspunktet belastet kjøperen. Imidlertid må en regne med at kjøperne tar hensyn til avgiften når de vurderer hvor mye de skal være villig til å betale. Derfor vil også selger betale en stor del av avgiften.
♦ At nybygde boliger er delvis fritatt, og at borettslagsboliger er helt fritatt, medvirker spesielt til at det er selgeren av en brukt eierbolig som betaler en del av dokumentavgiften. Bokostnaden øker like fullt, selv om betalingen av avgiften i hovedsak skjer ved slutten av boforholdet.
Rundskriv til meglere om inneståelsesgebyr
 ILLUSTRASJONSFOTO: Stock. exchng
6. oktober 1995 gikk det ut et rundskriv, Rundskriv 34/1995, til til eiendomsmeglingsforetak og advokater som driver eiendomsmegling. Selv om det trolig er for spesielt interesserte, så hitsetter vi, uredigert:
Vedrørende gebyr for inneståelser m.m. og oppgjørsoppdrag i relasjon til eiendomsmeglingslovens bestemmelser.
Finansdepartementet har i et brev til Kredittilsynet av 19. september 1995 uttalt seg vedrørende ovennevnte problemstillinger. I departementets brev heter det følgende:
Inneståelsesgebyr
"Det er vanlig i markedet at eiendomsmeglere beregner seg et såkalt inneståelsesgebyr som betales av kjøperen av fast eiendom. Gebyret påløper når kjøperen må ha pantesikkerhet i eiendommen for sin lånefinansiering av kjøpet, og megleren påtar seg å garantere overfor långiveren at denne får rett prioritet for pantesikkerheten (inneståelseserklæring). Gebyret begrunnes oftest i de forsikringskostnader megleren har i forbindelse med garantien.
Eiendomsmeglingsloven p§ 4-1 fastslår at det ikke kan avtales at andre enn oppdragsgiver kan betale meglerens vederlag. Etter Finansdepartementets syn må utstedelse av inneståelseserklæring anses å utgjøre en integrert del av et megleroppdrag.
Finansdepartementet mener videre at "gebyret" for erklæringen er å anse som meglerens vederlag i lovens forstand. Finansdepartementet mener derfor at inneståelsesgebyr kun kan belastes oppdragsgiver.
I de tilfellene der det er selger som er oppdragsgiver, vil det da etter eml. p§ 4-1 ikke være adgang til å belaste kjøper inneståelsesgebyr".
Kredittilsynet forutsetter etter dette at eiendomsmeglingsforetakene og advokater som driver eiendomsmegling og som hittil har belastet kjøpere for inneståelsesgebyr, heretter innretter seg i overensstemmelse med departementets uttalelse.
Tinglysningsgebyr og dokumentavgift
"Det er reist spørsmål om det etter eml. p§ 4-1 - er anledning til å belaste andre enn oppdragsgiver for tinglysningsgebyr og dokumentavgift.
Finansdepartementet mener at disse gebyrene ikke er vederlag for meglers tjenester, men betaling av offentlige gebyrer eller avgifter. Det følger av rettsgebyrloven p§ 2, jf. kap. 6 at den som begjærer et dokument tinglyst er ansvarlig for tinglysningsgebyret. Forskrift om dokumentavgift p§ 2-6, fastsatt med hjemmel i dokumentavgiftsloven p§ 2 bokstav a), bestemmer at "erververen" av grunnbokshjemmel er i forhold til avgiftsmyndigheten ansvarlig for at riktig avgift og renter blir betalt". Etter Finansdepartementets oppfatning omfattes derfor ikke disse gebyrene av bestemmelsen i eml. p§ 4-1. Ev. vederlag megleren tar for å formidle disse gebyrene vil imidlertid omfattes av eml. p§ 4-1, og skal belastes oppdragsgiveren på samme måte som vederlaget for øvrig.
Finansdepartementets syn er etter dette at eml. p§ 4-1 ikke er til hinder for at andre enn oppdragsgiveren blir belastet tinglysningsgebyr eller dokumentavgift".
|
|
